Выберите номер:

В настоящее время в законодательстве о труде просматривается разделение трудовых и жилищных прав работника и соответствующих обязанностей нанимателя.

По крайней мере, ни в содержании трудового договора, ни среди обязанностей нанимателя строительство (предоставление, финансирование) жилья, как правило, не указаны. Лишь в п. 9 ч. 2 ст. 364 Трудового кодекса Республики Беларусь применительно к коллективному договору упомянуты положения о строительстве, содержании и распределении жилья, объектов социально-культурного назначения. Гораздо больше внимания уделено этому вопросу в Жилищном кодексе Республики Беларусь (далее — ЖК).

В редких случаях, предполагающих, например, переезд работника в другой город, соответствующая обязанность может фигурировать в трудовом договоре (например, в контрактах спортсменов).

Как правило, участие нанимателя в улучшении жилищных условий работника выражается в следующих формах:

1) предоставление жилья:

• общежития;
• служебного жилого помещения;
• жилого помещения, входящего в состав частного жилищного фонда организации (нанимателя);

2) финансирование:

• найма жилого помещения;
• жилищного строительства;
• приобретения работником готового жилья.

Предоставление работникам жилья возможно при наличии в организации собственного жилищного фонда или мест в общежитии. В соответствии со ст. 119 ЖК, п. 2 Положения об общежитиях[1] (далее — Положение об общежитиях) общежития предназначаются для проживания граждан:

• на период их работы (службы) в государственном органе, иной организации;
• на период их учебы;
• на период прохождения клинической ординатуры в организациях, осуществляющих в соответствии с законодательством подготовку клинических ординаторов;
• на период спортивной подготовки.

Из статьи 10 ЖК следует, что жилищный фонд состоит из государственного и частного. В состав государственного жилищного фонда входят жилые помещения, относящиеся как к республиканской, так и к коммунальной собственности, хозяйственное ведение или оперативное управление которыми осуществляют местные исполнительные или распорядительные органы, иные государственные органы, другие государственные организации, в т.ч. жилые помещения социального пользования, служебные жилые помещения, жилые помещения в общежитиях, жилые помещения специального служебного жилищного фонда, специальные жилые помещения, жилые помещения коммерческого использования и др.

Частный жилищный фонд включает в себя:

• жилищный фонд граждан — часть жилищного фонда, находящуюся в собственности граждан;
• жилищный фонд организаций негосударственной формы собственности — часть жилищного фонда, находящуюся в собственности организаций негосударственной формы собственности.

Условия пользования общежитием определяются договором найма жилого помещения. Однако раздел V «Срок действия договора» типового договора найма жилого помещения государственного жилищного фонда в общежитии[2] предусматривает, что жилое помещение предоставляется на период трудовых отношений с данным нанимателем.

В соответствии с п. 62 Положения об общежитиях работники, прекратившие трудовые (служебные) отношения с государственной организацией, предоставившей жилое помещение в общежитии, в случае отказа освободить жилое помещение в общежитии подлежат выселению из него со всеми гражданами, проживающими совместно с ними, в судебном порядке без предоставления другого жилого помещения.

Заметим, что указанные нормы относятся только к общежитиям государственного жилищного фонда и не распространяются на предоставление жилья частного жилищного фонда.

Представляется, что служебное жилое помещение близко по своему статусу к общежитию, т.к. под служебные жилые помещения государственного жилищного фонда выделяются квартиры либо жилые дома (п. 1 ст. 116 ЖК), тогда как под общежитие — жилой дом (его часть), специально построенный или переоборудованный для проживания граждан на период их работы (службы), учебы (п. 1 ст. 119 ЖК).

Служебное жилое помещение также предоставляется для проживания граждан на период сохранения трудовых (служебных) отношений на условиях договора найма служебного жилого помещения. Как и общежития, служебные жилые помещения предоставляются гражданам, состоящим на учете нуждающихся в улучшении жилищных условий, что следует из п. 1 ст. 117 ЖК.

На период сохранения трудовых отношений с данным нанимателем работникам может также предоставляться жилое помещение коммерческого использования. Представляется, что допускаются и иные варианты предоставления жилых помещений, не обусловленные трудовыми отношениями.

ИЗ ЧЕГО СОСТОИТ ЖИЛИЩНЫЙ ФОНД КОММЕРЧЕСКОЙ ОРГАНИЗАЦИИ?

Жилищный фонд коммерческой организации может состоять из приобретенных либо построенных самой организацией жилых помещений. Если такие помещения не являются служебными, то предполагается, что они могут быть приобретены в собственность (приватизированы) работниками. По крайней мере, ЖК не регламентирует порядок распоряжения жилищным фондом организаций негосударственных форм собственности. Следовательно, при совершении такого рода сделок необходимо руководствоваться гражданским, а не жилищным законодательством.

Наличие собственного жилищного фонда помогает организации «привязать» работника к себе, но имеет и множество недостатков, главный из которых — обязанность нести издержки на его содержание. Поэтому более предпочтительным может быть вариант участия в финансировании пользования (приобретения) жилья самим работником. Самый простой вариант — работник сам находит жилье, а организация полностью или частично помогает ему оплачивать наем.

Трудовой кодекс обязывает нанимателя компенсировать расходы, связанные с проживанием на новом месте, в случаях:

• служебных командировок (ст. 96 ТК);
• перевода работника на работу в другую местность (ст. 96 ТК);
• прохождения работником подготовки к военной службе (ст. 338 ТК).

Более сложный вариант — помощь работнику в приобретении или строительстве жилья. Здесь вариантов участия нанимателя в улучшении жилищных условий работника также может быть несколько:

• организация участвует только в финансировании, а подрядчика (продавца) работник находит самостоятельно (например, долевое строительство);
• создание нанимателем организации застройщиков (например, жилищно-строительного кооператива).

ПОСТАНОВКА НА УЧЕТ НУЖДАЮЩИХСЯ В УЛУЧШЕНИИ ЖИЛИЩНЫХ УСЛОВИЙ

Вне зависимости от избранного варианта улучшения жилищных условий (от общежития до долевого строительства) граждане должны состоять на учете нуждающихся в улучшении жилищных условий или, по крайней мере, иметь основания для предоставления государством соответствующих льгот. Представляется, что можно выделить следующие основания для признания граждан нуждающимися в улучшении жилищных условий:

1.«исполкомовские» (п. 1 ст. 35 ЖК). Наиболее часто нуждающимися в улучшении жилищных условий признаются граждане:

• не имеющие в собственности и (или) во владении и пользовании жилых помещений в данном населенном пункте по месту принятия на учет нуждающихся в улучшении жилищных условий (по месту работы (службы)), а гражданам без определенного места жительства, ранее имевшим регистрацию (прописку) по месту жительства в данном населенном пункте, — по месту пребывания (далее — населенный пункт по месту принятия на учет);
• обеспеченные общей площадью жилого помещения менее 15 кв.м. (в г. Минске — менее 10 кв.м.) на одного человека и т.д.;

Для постановки на учет нуждающихся в улучшении жилищных условий в г. Минске и Минском районе установлены и некоторые ограничения. Например, не могут быть поставлены на данный учет в т.ч. граждане, прибывшие в г. Минск из других населенных пунктов, в течение 10 лет со дня регистрации их по месту жительства в г. Минске и, соответственно, граждане, прибывшие в населенные пункты Минского района из других населенных пунктов, в течение 5 лет со дня их регистрации по месту жительства в населенных пунктах Минского района. Исключение составляют некоторые категории лиц, перечисленные в ст. 36 ЖК.

2.«внутренние». Согласно п. 3 ст. 35 ЖК в случае, если организации имеют в собственности, на праве хозяйственного ведения или оперативного управления жилые помещения, то в установленном порядке могут предусматривать (по согласованию с собственником или уполномоченным им лицом) в коллективных договорах дополнительные основания для признания своих работников нуждающимися в улучшении жилищных условий.

Таким образом, это должны быть организации, имеющие собственный жилищный фонд. Представляется, что они могут вводить дополнительные основания признания работников нуждающимися в улучшении жилищных условий. Среди них могут быть и достаточно субъективные основания, отражающие ценность работника для организации.

Работник может одновременно состоять в очереди как в местных исполнительных и распорядительных органах по месту жительства, так и по месту работы. Но если наниматель ввел дополнительные основания для признания своих работников нуждающимися в улучшении жилищных условий, которые отличаются от «исполкомовских» — улучшение жилищных условий таких работников осуществляется только по месту работы.

В соответствии со ст. 38 ЖК принятие граждан на учет нуждающихся в улучшении жилищных условий по месту их жительства осуществляется по решению местного исполнительного или распорядительного органа при участии общественной комиссии по жилищным вопросам, созданной при этом органе, а по месту их работы (службы) — по совместному решению администрации государственного органа, другой организации и профсоюзного комитета (при его наличии), при его отсутствии — иного представительного органа работников, а также при участии общественной комиссии по жилищным вопросам (при ее наличии).

Принятие граждан на учет нуждающихся в улучшении жилищных условий по месту работы (службы) при отсутствии профсоюзного комитета или иного представительного органа работников осуществляется по решению администрации государственного органа, другой организации.

Перечень документов, которые запрашиваются и представляются при подаче гражданами заявления о принятии на учет нуждающихся в улучшении жилищных условий, указан в п. 13 Положения об учете граждан, нуждающихся в улучшении жилищных условий, и о порядке предоставления жилых помещений государственного жилищного фонда[3].

По месту работы работник состоит в очереди при условии сохранения трудовых отношений с данным нанимателем. Но увольнение в связи с выходом на пенсию, утратой трудоспособности, наступившей в результате увечья или профессионального заболевания, а также в связи с сокращением численности или штата работников сохраняет его в очереди. Правда, в последнем случае — лишь до даты трудоустройства в другую организацию, где его очередь начинается с даты постановки на учет по прежнему месту работы.

ДОГОВОРНЫЕ ОТНОШЕНИЯ

Предоставление жилья в пользование осуществляется по договорам найма жилого помещения. Есть несколько разновидностей таких договоров с утвержденными типовыми формами:

• типовой договор найма жилого помещения государственного жилищного фонда[4];
• типовой договор найма жилого помещения государственного жилищного фонда в общежитии[5];
• типовой договор найма жилого помещения коммерческого использования государственного жилищного фонда[6] и др.

Договор найма — синоним аренды, но термин «договор аренды» применительно к жилью обычно используется, когда в роли арендатора выступает юридическое лицо. Как уже отмечалось, договоры найма жилого помещения обычно связаны с трудовым договором, и прекращение трудовых отношений автоматически означает прекращение договора найма.

В тех случаях, когда организация не имеет собственного жилищного фонда, но готова участвовать в финансировании найма жилого помещения для своего работника, договорные отношения между нанимателем и работниками нуждаются в дополнительном оформлении. На практике чаще всего заключается дополнительное соглашение к трудовому договору. В большинстве случаев этого достаточно: дополнительная социальная льгота предоставляется до тех пор, пока работник состоит в штате работников организации.

Если речь идет о финансировании нанимателем строительства (покупки) жилья работника, представляется, что оптимальной правовой формой является договор займа.

Наниматель обычно заинтересован, чтобы в течение срока пользования займом работник не перешел к другому нанимателю, поэтому в договор займа необходимо внести соответствующие положения, связав их с трудовым договором. Досрочное или в связи с истечением срока расторжение трудового договора может являться основанием и для досрочного расторжения договора займа, о чем в нем должно быть прямо указано.

Желательно в договоре займа перечислить основания увольнения, дающие право на его расторжение по инициативе нанимателя. Например, наниматель должен определиться, следует ли ему включать в текст договора займа условие о досрочном возврате в тех случаях, когда прекращение трудового договора осуществляется по инициативе нанимателя (например, в случае сокращения численности или штата работников) либо по не зависящим от воли сторон обстоятельствам.

Сумма займа может предоставляться следующими способами:

• частями (следовательно, наниматель (займодавец) имеет право в случае увольнения работника прекратить финансирование части займа);
• единоразово в момент заключения договора (поэтому в случае увольнения речь будет идти о расторжении уже исполненного нанимателем договора займа и , как правило, в судебном порядке, причем в роли истца будет выступать наниматель).

Последний способ нужно учитывать и в тех случаях, когда наниматель пожелает «наказать» работника путем увеличения размера процентной ставки при досрочном прекращении трудового договора и т.п. Хотя законодательством эти вопросы прямо не урегулированы, увеличение процентной ставки «задним числом» скорее всего не встретит понимания в судебных инстанциях, тогда как подобное увеличение на будущее время оспорить достаточно сложно.

В договоре займа вместо пересчета процентов за предыдущий период пользования займом можно предусмотреть единоразовый штраф.

Также наниматель может обеспечить свое требование к работнику залогом ( ипотекой) строящегося жилья согласно ст. 3 Закона Республики Беларусь от 20.06.2008 «Об ипотеке» (в ред. от 12.07.2013; далее — Закон об ипотеке). Отметим, что в этом случае заключение договора займа между организацией и работником обязательно, наличие только трудового договора или дополнительного соглашения к нему для использования ипотеки недостаточно.

Залог в таком случае оформляется как ипотека недвижимости, которая поступит залогодателю в будущем и которая на момент заключения договора об ипотеке не считается созданной, что следует из п. 1 ст. 6 Закона об ипотеке.

Теоретически существует возможность регистрации такой ипотеки, что следует из подп. 3.4 п. 3 ст. 24 Закона Республики Беларусь от 22.07.2002 «О государственной регистрации недвижимого имущества, прав на него, сделок с ним» (в ред. от 05.01.2016). Однако, в отличие от банков, другие организации-займодавцы не обязаны обеспечивать заем залогом или иными подобными способами.

Еще один возможный способ обеспечения исполнения обязательств: организация согласна «амортизировать» сумму, предоставленную на финансирование строительства (приобретения) жилья работником, если тот проработает в ней определенное время. Четкой правовой формы такое условие не имеет.

Представляется, что это может быть:

• договор займа + прощение долга по истечении времени «отработки»;
• дополнительное соглашение к трудовому договору, включающее такую обязанность нанимателя;
• непоименованный или смешанный (п. 2 ст. 391 ГК) договор, например, «соглашение об участии в финансировании» на возвратной или безвозвратной основе в зависимости от наступления отлагательного условия и т.п.

Нередко подобные условия прописаны в локальных нормативных правовых актах нанимателя, например, Положении о жилищном фонде организации.

Впрочем, если наниматель рассматривает жилищное строительство как социальную, а не коммерческую функцию, он может избрать другой вариант финансирования жилищного строительства. Например, это может быть создание жилищно-строительного кооператива и финансирование его деятельности, а не его членов, или оказание работнику материальной помощи на цели строительства (приобретения) жилья.

В статье 197 ЖК о договорах займа или безвозвратном финансировании ничего не сказано, однако права организации застройщиков в данной статье изложены в качестве открытого перечня, к тому же есть неписаное правило толкования: «если разрешено большее, то разрешено и меньшее».

Напротив, если организация желает получить жилье в собственность, а затем сдавать его по договору найма своим работникам, то она сама может вступить в члены жилищно-строительного кооператива или участвовать в качестве дольщика в долевом строительстве.

ФИНАНСОВЫЕ АСПЕКТЫ

В ходе строительства жилья предусмотрены различные меры государственной поддержки граждан (льготные кредиты, субсидии). Речь идет, прежде всего, об Указе Президента Республики Беларусь от 06.01.2012 № 13 «О некоторых вопросах предоставления гражданам государственной поддержки при строительстве (реконструкции) или приобретении жилых помещений» (в ред. от 16.11.2015; далее — Указ № 13), а также принятых для его развития нормативных правовых актах:

• Положении о порядке предоставления гражданам льготных кредитов на строительство (реконструкцию) или приобретение жилых помещений[7];
• Положении о порядке предоставления молодым семьям финансовой помощи государства в погашении задолженности по льготным кредитам, полученным на строительство (реконструкцию) или приобретение жилых помещений[8];
• Положении о порядке предоставления многодетным семьям финансовой помощи государства в погашении задолженности по льготным кредитам, полученным на строительство (реконструкцию) или приобретение жилых помещений[9].

Право на получение льготных кредитов (в отличие от обычных «рыночных») на строительство (реконструкцию) или приобретение жилых помещений предоставляется категориям лиц, перечисленным в подп. 1.1 п. 1 Указа № 13, состоящим на учете нуждающихся в улучшении жилищных условий.

Право на получение одноразовых субсидий на строительство (реконструкцию) или приобретение жилых помещений предоставляется гражданам Республики Беларусь, имеющим право на получение льготных кредитов (за исключением граждан, указанных в абз. 2 ч. 1 подп. 1.1 п. 1 Указа № 13).

В отличие от банковского кредита, субсидии — это безвозвратное финансирование. Условия и порядок предоставления одноразовых субсидий определены в Положении о предоставлении гражданам Республики Беларусь одноразовых субсидий на строительство (реконструкцию) или приобретение жилых помещений[10].

Положение о долевом строительстве объектов в Республике Беларусь[11] предусматривает два вида долевого строительства:

• с использованием мер государственной поддержки и (или) с ограниченной прибылью застройщика — для дольщиков, состоящих на учете нуждающихся в улучшении жилищных условий;
• на коммерческой основе (без использования мер государственной поддержки и ограничения прибыли застройщика) — для граждан, включая индивидуальных предпринимателей, и юридических лиц.

Между тем данные меры государственной поддержки не исключают участия нанимателей в финансировании строительства (приобретения) жилья. Такого рода льготы содержатся в т.ч. в налоговом законодательстве.

Льготы, применяемые к нанимателю

1.Освобождение от налога на добавленную стоимость оборотов по реализации на территории Республики Беларусь объектов жилищного фонда, не завершенных строительством объектов жилищного строительства и работ по строительству и ремонту объектов жилищного фонда, гаражей и автомобильных стоянок по перечню работ по строительству и ремонту объектов жилищного фонда, гаражей и автомобильных стоянок, обороты по реализации которых на территории Республики Беларусь освобождаются от обложения налогом на добавленную стоимость[12] (подп. 1.12 п. 1 ст. 94 Налогового кодекса Республики Беларусь (далее — НК));

2.Прибыль от предоставления в пользование жилых помещений коммерческого использования государственного жилищного фонда не является объектом налогообложения налогом на прибыль согласно подп. 4.1–5 п. 4 ст. 126 НК;

3.Препятствие переложению соответствующих социальных расходов на конечную цену продукции, поэтому согласно абз. 4–5, 11 подп. 1.3 п. 1 ст. 131 НК не учитываются в составе затрат для целей налогообложения выплаты физическим лицам, работающим в организациях по трудовым договорам, в денежной и натуральной формах, не предусмотренные законодательством или сверх размеров, предусмотренных законодательством, в том числе:

• материальная помощь (в том числе безвозмездная материальная помощь работникам для строительства либо приобретения одноквартирного жилого дома или квартиры, а также погашения кредитов, займов, предоставленных на эти цели);
• займы, в том числе беспроцентные[13];
• оплата расходов по найму жилых помещений (за исключением фактических расходов по найму жилых помещений для физических лиц, направленных белорусскими коммерческими организациями для работы в расположенных за пределами Республики Беларусь структурных подразделениях этих организаций, на основе подтверждающих документов, но не более предельных норм возмещения расходов по найму жилого помещения в сутки при служебных командировках за границу, установленных законодательством, если иное не установлено Трудовым кодексом).

Льготы, применяемые к работнику

1.Доходы, полученные плательщиками в виде бесплатно предоставляемых жилых помещений на условиях и в порядке, установленных законодательными актами, не признаются объектами налогообложения подоходным налогом с физических лиц (подп. 2.24 п. 2 ст. 153 НК). В то же время, если наниматель оплачивает еще жилищно-коммунальные услуги, такая оплата рассматривается в качестве доходов, полученных плательщиком в натуральной форме, облагаемых подоходным налогом (подп. 2.1 п. 2 ст. 157 НК);

2.Доходы, освобождаемые от подоходного налога, включают, согласно абз. 2 подп. 1.3 п. 1 ст. 163 НК, в т.ч. все виды предусмотренных законодательными актами, постановлениями Совета Министров Республики Беларусь компенсаций, в т.ч. связанных с бесплатным предоставлением жилых помещений и жилищно-коммунальных услуг, топлива или соответствующего денежного возмещения;

3.Плательщик вправе применять имущественные налоговые вычеты (подп. 1.1 п. 1 ст. 166 НК), в т.ч. в сумме фактически произведенных плательщиком и членами его семьи (супругом (супругой), их не состоящими в браке на момент осуществления расходов детьми и иными лицами, признанными в судебном порядке членами семьи плательщика), состоящими на учете нуждающихся в улучшении жилищных условий, расходов на строительство, в том числе путем приобретения жилищных облигаций, либо приобретение на территории Республики Беларусь одноквартирного жилого дома или квартиры, в том числе в соответствии с договором финансовой аренды (лизинга), предусматривающим выкуп предмета лизинга, а также на погашение кредитов банков Республики Беларусь, займов, полученных от белорусских организаций и (или) белорусских индивидуальных предпринимателей (включая проценты по ним, за исключением процентов, уплаченных за несвоевременный возврат (погашение) кредитов, займов и (или) за несвоевременную уплату процентов по кредитам, займам), фактически израсходованных ими на строительство, приобретение жилищных облигаций либо приобретение на территории Республики Беларусь одноквартирного жилого дома или квартиры.